Je staat in je recht
Word je door je huisbaas niet serieus genomen als je een redelijke vraag stelt en betaal je iedere maand een rib uit je lijf? Dan is het hoog tijd om je rechten te checken en je niet meer van het kastje naar de muur te laten sturen.
Je hebt meer rechten dan je misschien denkt. Je hoeft niet alles te accepteren van je huisbaas. Dit zijn je huurrechten.
Redelijke huurprijs
Een vierkante meter woonruimte in Utrecht lijkt onderhand meer waard dan een kilo goud. In de wet staat wat een woning of kamer maximaal mag kosten en daar moet je verhuurder zich aan houden. Met de huurprijschecker weet je meteen of je te veel betaalt.
Wat als ik te veel betaal?
Als blijkt dat je te veel betaalt, dan heb je recht op huurverlaging. Heb je die te hoge huurprijs zo afgesproken in je huurcontract? Dan nog steeds kan je huurprijs omlaag. Huurteam Utrecht kan dit voor je regelen. Soms is het zelfs mogelijk om de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van je huurovereenkomst te verlagen. Wat je dan te veel hebt betaald, moet je verhuurder aan jou terugbetalen.
Hoe weet ik wat mijn maximale huurprijs is?
Met een puntensysteem bereken je de kwaliteit van een huurwoning. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs op. Deze wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Het Huurteam berekent tijdens een bezoek wat de maximale huurprijs van een woning of kamer is. Wil je dat het Huurteam dit ook voor jou berekent? Neem contact met ze op!
Wat kan ik doen tegen te hoge huur?
Mocht nou blijken dat je – zoals veel Utrechtse studenten – te veel betaalt, dan zijn er twee situaties waarin je je huurprijs kunt verlagen.
1. Ais je kale huurprijs hoger is dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem.
2. Als je last hebt van achterstallig onderhoud.
Het Huurteam kan dan een procedure voor je opstarten. Je situatie komt voor de Huurcommissie en die doet een uitspraak. Als de huurprijs te hoog is of de gebreken heel erg zijn, moet je verhuurder de huurprijs verlagen.
Mijn huur wordt verhoogd. Mag dat?
Je verhuurder heeft het recht om 1x per jaar de huurprijs te verhogen met een bepaald percentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld. Meer informatie vind je op de website van de Rijksoverheid.
Helder overzicht servicekosten
Het studentenleven is duur en servicekosten kunnen hoog oplopen. Maar je wilt niet dat ze té hoog oplopen. Daarom is het goed te weten dat je verhuurder alleen de werkelijke servicekosten in rekening mag brengen en hier geen winst op mag maken. Vaak betaal je een voorschot en aan het einde van het jaar hoor je een afrekening te krijgen van de precieze kosten.
Wat zijn de servicekosten?
Dit zijn kosten die je als huurder betaalt die buiten de kale huurprijs vallen, zoals energie, water, internet, administratiekosten, eventuele meubels, schoonmaak, en herstelwerkzaamheden die voor rekening zijn van jou als huurder. Een huisbaas zorgt bij meerdere huurders in een huis voor een eerlijke verdeling.
Ik heb een all-in huurprijs. Hoe zit dat met de servicekosten en afrekening?
All-in huurcontracten zijn wettelijk niet toegestaan. De verhuurder is verplicht om een splitsing te maken van de kale huurprijs en de servicekosten. Helaas komt het nog steeds vaak voor. Om zeker te weten dat de servicekosten niet te hoog zijn, moet de verhuurder de all-in huurprijs uitsplitsen. Alleen zo kun je ook weten of je afrekening klopt.
Mijn verhuurder wil de servicekosten verhogen. Wat nu?
Je verhuurder mag alleen in de volgende 2 situaties de servicekosten verhogen:
1. De verhuurder spreekt met jou af dat de service wordt uitgebreid.
2. De uiteindelijke rekening van de verhuurder is hoger uitgevallen dan vooraf ingeschat (voorschot). De verhuurder moet dit met jou bespreken en de hogere kosten aantonen met facturen.
Ik denk dat ik te veel servicekosten betaal of heb betaald. Wat moet ik doen?
Twijfel je over de hoogte van je servicekosten? Of duiken er ineens nieuwe kosten op die niet in je huurcontract staan? Dit hoef je niet zomaar te accepteren. Je kunt je servicekosten gratis laten controleren door het Huurteam. Als je recht hebt op teruggave, kan dat zelfs tot 2,5 jaar terug gelden.
Goed onderhoud
Koude douches, oude of kapotte sloten, lekkage en zelfs brandgevaar: studenten maken het allemaal mee. Je bent hiervoor als huurder zelf niet verantwoordelijk. Jij hoeft alleen klein onderhoud te doen dat je makkelijk zelf kunt uitvoeren, zoals de cv-ketel bijvullen of piepende scharnieren smeren.
Ik denk dat er in mijn huis achterstallig onderhoud is. Wat kan ik doen?
Je hebt recht op een kwalitatief goede kamer of woning. Je huisbaas is wettelijk verplicht je woonruimte goed te onderhouden. Zo niet, dan kan je huurprijs omlaag! Als er achterstallig onderhoud is in je woning en/of kamer, dan moet de verhuurder het onderhoud aanpakken. Het Huurteam stelt de verhuurder eerst schriftelijk op de hoogte van de gebreken. Hij of zij moet dan binnen 6 weken actie ondernemen.
Voor welke gebreken kan ik een procedure starten bij de Huurcommissie?
Er zijn veel gebreken waarvoor je een procedure bij de Huurcommissie kunt starten. Bijvoorbeeld schimmelvorming, vochtplekken, lekkage, houtrot en eventuele gevolgschade van gebreken. Je moet wel eerst de verhuurder aanschrijven. Is er na 6 weken niks gebeurd, dan kun je via het Huurteam een procedure bij de Huurcommissie starten. De huurprijs gaat meestal tijdelijk omlaag zolang de gebreken bestaan. Uiteindelijk moet de uitspraak van de Huurcommissie ervoor zorgen dat de verhuurder het achterstallig onderhoud aanpakt.
Mijn verhuurder doet niks. Wat nu?
Als de verhuurder binnen 6 weken na de uitspraak het achterstallig onderhoud niet heeft aangepakt, kun je ervoor kiezen om de huur in te houden. Je geeft bij de verhuurder aan dat je dit gaat doen, nadat de periode van 6 weken is afgelopen. Je gaat dan de huur reserveren en zet dit bedrag opzij. De verhuurder krijgt de totale ingehouden huur weer als alle gebreken zijn verholpen. Zo oefen je druk uit om je verhuurder tot actie te dwingen. Je krijgt dan dus geen huurverlaging, maar kiest ervoor om snel het onderhoud op te laten lossen. Wil je huurverlaging omdat je minder fijn woont? Dan moet je een procedure starten bij de Huurcommissie.
Respect voor privacy
Je verhuurder mag nooit zomaar je huis of kamer binnenkomen. Hij of zij moet dit eerst aankondigen en een afspraak maken, zodat er iemand thuis is om open te doen. Als je huisbaas toch onverwachts binnenkomt, dan sta je in je recht om er iets tegen te doen.
Wat kan ik doen tegen onaangekondigd bezoek van mijn huisbaas?
Maak je huisbaas duidelijk dat dit niet zo hoort en dat hij of zij terug kan komen op afspraak. Je kunt ook aangifte doen van huisvredebreuk als de verhuurder je eigen kamer zonder toestemming is binnengekomen. Je mag van je eigen kamer de cilinders in de deur vervangen (bewaar altijd de oude zodat je bij vertrek weer kunt omwisselen). Van het verwisselen van de cilinder kun je de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen. Als huurder ben je wel verplicht mee te werken aan het maken van een afspraak voor renovatie of inspectie.
Ik voel me onveilig bij mijn huisbaas. Wat kan ik doen?
De eerste stap is bij je huurbaas aangeven dat je het gedrag niet prettig vindt. Hou ook een logboek bij. Daarin noteer je het ongewenste gedrag met datum en tijd. Zorg dat je brieven, e-mails en het overzicht van in- en uitgaande telefoongesprekken met je huisbaas bewaart. Zo bouw je een dossier op dat je kunt gebruiken om voor jezelf op te komen.
Kan ik hulp krijgen in de omgang met mijn huurbaas?
Als je met iemand over jouw persoonlijke situatie wilt overleggen, dan kun je het Huurteam appen of bellen. Ze denken met je mee en helpen je. In het uiterste geval kan het Huurteam in overleg de communicatie van jou overnemen.
Huurcontract
Als je een huurcontract hebt, hebben beide partijen rechten en plichten. Zo kun je als huurder niet zomaar uit je huis gezet worden. Je verhuurder kan dus niet ineens het contract opzeggen. Helaas zien we dat niet alle verhuurders zich aan de wet houden. Soms bewust, maar soms ook omdat ze niet goed op de hoogte zijn.
Wanneer mag mijn verhuurder opzeggen?
Als je een contract van vóór 1 juli 2016 hebt, dan kan het niet tijdelijk zijn. De verhuurder kan je contract dan ook niet zomaar opzeggen. Vanaf 1 juli 2016 mag een verhuurder wel een tijdelijk contract aanbieden. Heb je een contract met een einddatum? Dan mag je verhuurder het minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor het einde van dit contract opzeggen. Goed om te weten is ook dat als je voor een minimale periode huurt, geen van beide partijen binnen deze periode mag opzeggen. Daarbij kan een contract nooit een minimale en een maximale termijn tegelijkertijd hebben. Kom je er zelf niet uit? Laat je contract gratis checken door het Huurteam.
Mijn contract loopt bijna af. Wat nu?
Als de verhuurder het contract niet opzegt en jij blijft gewoon je huur betalen, dan verandert je contract vanzelf in een vast contract. Een nieuw tijdelijk contract mag niet. Als je al één keer een tijdelijke huurovereenkomst hebt gehad en de verhuurder wil een nieuw contract sluiten, dan is dat automatisch voor onbepaalde tijd.
Ik heb een opzeggingsbrief gekregen. Wat kan ik doen?
Laat altijd je huuropzegging controleren door het Huurteam. Vaak is deze onterecht. Accepteer daarom nooit zomaar een huuropzegging. Het Huurteam kan ook gratis en vrijblijvend je bestaande huurcontract checken en je informeren over huurbescherming.