Huurbescherming

Huurbescherming beschermt huurders tegen het opzeggen van de huur door de eigenaar of verhuurder. Voor bewoners van hospitakamers geldt gedeeltelijke huurbescherming. De huur eindigt nooit vanzelf. Ook niet als de afgesproken huurperiode is verstreken of het huis is verkocht. De verhuurder moet een geldige reden geven om het huurcontract te beëindigen. Is er geen geldige regel, maar ga je toch akkoord, dan eindigt de huurovereenkomst wel.

Zegt de verhuurder de huurovereenkomst op en ben je het daar niet mee eens, dan blijft het huurcontract geldig. De verhuurder moet naar de rechter en deze zal dan beslissen of er een einde komt aan de huurovereenkomst en of je de kamer moet verlaten. De rechter zal de huurovereenkomst beëindigen als de reden van de verhuurder rechtsgeldig is. Dit betekent dat de reden is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

Als jij je kamer wilt opzeggen, heb je als huurder een opzegtermijn die gelijk is aan één betalingstermijn. De minimale opzegtermijn is één maand, de maximale termijn is drie maanden. De opzegtermijn voor de verhuurder is in ieder geval drie maanden, en daar komt nog een maand extra bij voor elk jaar dat je de kamer hebt gehuurd (tot een maximum van zes maanden).

Huuropzegging van een kamer in een studentenhuis

Als je een kamer huurt in een studentenhuis, mag de verhuurder alleen opzeggen op grond van één van de redenen die in de wet genoemd zijn. De belangrijkste redenen zijn:

• Je hebt je niet als een goede huurder gedragen (je h
  ebt bijvoorbeeld de huur niet betaald of overlast bezorgd).

• Het huurcontract was tijdelijk.

• De verhuurder heeft jouw kamer dringend nodig voor eigen gebruik. Als je niet akkoord gaat met de huuropzegging van je kamer, meld je dat in een aangetekende brief aan de verhuurder. Houd zelf een kopie. De verhuurder moet aan de rechter vragen de huurovereenkomst te beëindigen. De rechter beoordeelt de genoemde redenen en bekijkt welke belangen het zwaarst wegen.

• Je hebt een campuscontract en je bent geen student meer. De verhuurder mag drie maanden nadat er om bewijs van inschrijving bij een hoger onderwijsinstelling is gevraagd de huur opzeggen.

• De huurder weigert een redelijk aanbod voor een gewijzigde huurovereenkomst te accepteren. De wijziging mag echter niet (in hoofdzaak) over de huurprijs of het voorschotbedrag voor de servicekosten gaan. Daar gelden andere regels voor.

• De verhuurder wil de woning een bestemming geven die overeenstemt met het bestemmingsplan.

LET OP: Verkoop breekt geen huur! Vaak denken kamerhuurders dat zij hun kamer kwijtraken wanneer het huis wordt verkocht of al is verkocht. De verkoop van een huis is echter geen wettelijke opzeggrond. De koper moet jou als huurder ‘overnemen’. De afspraken die je hebt gemaakt met de voormalige verhuurder gelden ook tussen jou en de nieuwe eigenaar. Bovendien kan de koper de eerste drie jaar na aankoop van het huis de huur niet opzeggen op grond van dringend eigen gebruik.

Huuropzegging van een kamer bij de verhuurder in huis

Als algemene regel geldt dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen, zoals beschreven in de regels hierboven. Op deze regel is een uitzondering gemaakt voor hospitaverhuur. Een hospita of hospes is iemand die een kamer verhuurt in het huis waar zij of hij zelf ook woont. In de eerste negen maanden nadat de huurovereenkomst is aangegaan, kan de verhuurder zonder opgaaf van redenen de huur opzeggen. Een hospita kan de huur opzeggen op de laatste dag van de negende maand dat er verhuurd wordt. Met drie maanden opzegtermijn kan de huurder dan precies een jaar bij de hospita wonen. De verhuurder moet in deze ‘proeftijd’ altijd schriftelijk opzeggen en heeft een opzegtermijn van drie maanden. Ook als je niet akkoord gaat eindigt de huurovereenkomst toch, zonder tussenkomst van de rechter.

Na afloop van de negen maanden geldt voor de kamerbewoner de normale huurbescherming, gebaseerd op de redenen die hierboven genoemd zijn. Wel is in de wet nog een extra opzeggrond opgenomen. De hospita mag de huur opzeggen als hij meent dat zijn belangen bij het stoppen met het verhuren zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Dit zal niet zo snel gebeuren, maar door deze extra opzeggrond is het voor een verhuurder die verhuurt in eigen huis makkelijker om de huur op te zeggen dan voor een verhuurder van een studentenhuis. Als de verhuurder zelf huurder is van de woning en de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de verhuurder wordt beëindigd, dan is de hoofdverhuurder niet verplicht de kamer aan jou te blijven onderverhuren.

Huuropzegging van een tijdelijke kamer

Een tijdelijke kamer huur je voor een bepaalde periode. Het is echter een groot misverstand om te denken dat je na die periode automatisch de kamer moet verlaten. Of je eruit moet, hangt af van de reden waarom de kamer tijdelijk verhuurd wordt. In de volgende situaties moet je met een tijdelijk contract zeker de kamer uit na afloop van de overeengekomen periode:

• De verhuurder van jouw kamer heeft het huis niet eerder zelf bewoond of verhuurd en gaat na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst zelf in het huis wonen;
• Je hebt een onderhuurovereenkomst met de huurder en deze gaat na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst zelf weer in de kamer wonen;
• De verhuurder heeft met de vorige huurder afgesproken dat deze huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst weer in de kamer gaat wonen.

Als niet aan één van deze voorwaarden wordt voldaan, is er geen sprake van tijdelijke verhuur. Je kunt dan een beroep doen op huurbescherming om te voorkomen dat je na afloop van de afgesproken huurperiode je kamer moet verlaten.

Woon je in een pand dat tijdelijk verhuurd wordt in verband met sloop of renovatie, en dat verhuurd wordt in het kader van de leegstandswet, dan staat in je huurcontract tot wanneer je huurperiode loopt. Aan het eind van die periode moet je uit je kamer. Vraag de verhuurder om een bewijs van toestemming van de gemeente om in het kader van de leegstandswet tijdelijk te verhuren.